海门市农村产权交易监督管理委员会文件
海农产委〔2018〕1号 签发人：陈 敢
关于印发《海门市农村产权交易细则》的
通知
各区、镇党（工）委、政府（管委会），市委各部委办局，市各委办局，市各人民团体和直属单位，各垂直管理部门（单位）：
为进一步规范我市农村产权交易行为，稳步推进农村集体产权制度改革，现将《海门市农村产权交易细则》予以印发，请遵照执行。
海门市农村产权交易监督管理委员会
2018年10月23日
海门市农村产权交易细则
第一章 总 则
第一条 为进一步规范本市农村产权交易行为，维护产权交易秩序，根据《市政府办公室关于加快农村产权流转交易市场健康发展的实施意见》(海政办发〔2015〕40号)、《海门市农村产权交易管理办法》（海办发〔2018〕67号）及相关法律、法规和政策规定，制定本细则。
第二条 本市农村产权交易机构（以下简称交易机构）由市农村产权交易中心和各区镇农村产权交易服务中心共同组成。
第三条 交易各方应当遵守有关法律、法规和政策规定，做到依法、自愿、便民、公开。
农村产权交易实行统一信息发布、统一交易流程、统一交易规则、统一交易文书、统一交易监督。
第二章 交易范围
第四条 本交易细则适用于下列农村产权：
（一）农户承包土地经营权，是指以家庭承包方式承包的耕地、养殖水面等的经营权，可以采用转让、出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。（农村集体经济组织未发包土地的经营权亦在此范围）
（二）农村养殖水面经营权，是指农村集体所有的农村集体养殖水面使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其经营权可以采取转让、出租等方式进行流转交易。
（三）“四荒”使用权，是指农村集体所有的荒地、荒沟、荒堤、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易。
（四）农村集体林地使用权和林木所有权，是指农村集体林地使用权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转交易期限不能超过法定期限。
（五）农村集体经营性资产，是指由农村集体统一经营管理的经营性资产（包括厂房、仓库、店铺、办公楼、市场等，不含土地）的所有权或使用权，可以采取承包、租赁、出让、入股等方式流转交易。
（六）农业生产设施设备、二手农机具，是指农户、农民合作社、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备和二手农机具，可以采取转让、租赁、拍卖等方式流转交易。
（七）农村小型水利设施，是指农户、农民合作社、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施，包括小型灌排泵站、圩堤、灌排渠沟、低压管道输水设施、喷滴灌设施、小型塘坝、堰闸、机井及以上配套建筑物（桥、涵、闸、渡槽、倒虹吸等）等，其所有权或使用权采取承包、租赁、转让等方式流转交易。
（八）涉农资金项目是指农村小型工程、环境整治、扶贫项目、绿化造林、河道清淤、危房修缮、“一事一议”村级公益事业建设项目等涉农项目招标。
（九）农业类知识产权，是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等，可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易。
（十）履行政府批准的其他交易项目和权益交易鉴证抵押等。
第三章 交易权限
第五条 产权交易过程中的转让方或者受让方，应根据不同交易管理权限，向交易机构申请产权交易。
（一）农户家庭之间期限在一年之内的土地承包经营权流转交易由发包方负责管理；
（二）农户家庭之间期限在一年以上土地承包经营权的流转，农村集体经济组织、农业生产经营组织、新型农业经营主体和土地承包农户之间以转让、出租、转包、股份合作、入股等方式流转，面积不足50亩的土地流转，由各区镇农村产权交易服务中心组织交易和鉴证；面积大于50亩（含50亩）的土地承包经营权流转和所有需办理土地承包经营权抵押的土地承包经营权流转，由市农村产权交易中心组织交易和鉴证。
（三）交易总额在10万元以下的农村集体资产，由区镇农村产权交易服务中心组织交易；交易总额在10万元以上（含10万元）的农村集体资产，由市农村产权交易中心组织交易。
（四）“绿色通道”。交易面积小于等于10亩的农户承包土地经营权交易项目或交易总额小于等于1万元的各类农村集体资产、资源交易项目可通过交易平台“绿色通道”进行登记交易。小额集体资产、资源交易时，如有两个以上意向受让方意向报名的，仍须按标准流程进行交易。
（五）续租。经过平台交易的项目合同期满经转让方同意，按照省农村产权交易平台流程操作要求，受让方可以进行续租，续租项目可省略报名管理和竞价过程，在填写续租人详细情况审核通过后发布转让信息公告，公告期满直接进行竞价结果登记。续租项目登记时须提供保证金缴款凭证、上一期租用合同及续租方身份证明，续租项目租金原则上要有一定增长机制。如有其他意向受让方报名的，仍须按标准流程进行交易。
第四章 交易方式
第六条 转让方可根据交易标的物的具体情况采取协议转让、竞价、拍卖或者招标等方式委托交易机构组织实施。项目公告期满报名结束，如征集到一个符合条件的意向受让方，采取协议转让方式进行交易；如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，可采取竞价、拍卖或招标方式进行交易。农村产权交易一般采用竞价方式交易，采用除竞价以外交易方式的，由标的物所在村集体经济组织与区镇农经服务中心协商确定。
第七条 竞价可采用一次性报价或多轮次报价进行。
（一）一次性报价是指在交易机构的组织下，意向受让方接受转让方确定的交易条件，按约定的时间到交易机构一次性提交竞标单，报价最高者确定为受让方的竞价方式。如出现两个或两个以上相同最高报价者，则在最高报价相同的报价方之间以上一轮最高报价为底价再次进行报价，直至产生唯一一名中标者。
（二）多轮次报价是指在交易机构的组织下，意向受让方接受转让方确定的交易条件，按约定的时间到交易机构通过现场填写竞标单的方式进行连续多轮次报价，最终报价最高者确定为受让方的竞价方式。多轮次报价可按照以下程序进行：
1.签到。交易机构组织意向受让方分别签到，超出签到规定时间或意向受让方在签到时未能提供个人身份证原件的，取消其竞价资格。
2.宣布竞价纪律和注意事项。竞价活动开始前由交易机构工作人员当场宣布竞价纪律、竞价规则和注意事项，意向受让方必须遵守竞价纪律，对在竞价环节出现违反竞价纪律行为的，交易机构有权取消其竞价资格。参加竞价活动只允许竞价报名本人参加，陪同人员在场外等候。
3.发放竞标单。竞价开始，由交易机构工作人员向意向受让方发放竞标单，同时讲解填写要求。
4.确定报价填写时间。交易机构将视项目实际竞价情况，现场统一竞标单的填写时长并进行计时，超出规定时间的视为放弃报价。
5.唱价。报价时间截止后，由交易机构工作人员统一收取竞标单，并当场公开唱价。
6.再次组织报价。在一轮报价完毕后，如有两个以上（含两个）意向受让方符合要求并继续参与竞价的，交易机构将再次组织竞价活动，以上一轮最高报价为底价进行下一轮竞价，直至产生唯一一名中标者。再次报价不得低于上轮最高报价，低于上轮最高报价的将视为无效报价，即失去以后轮次的竞价资格。若当轮无有效报价，则上一轮最高报价为现场竞价最高报价，最高报价方为中标方。如上一轮同时出现两个或两个以上相同最高报价者，则在最高报价相同的报价方之间进行再次报价，直至出现唯一最高报价者，该报价者为中标方。所有竞价方须在每轮竞标结果确认单上签字确认。
如意向受让方当轮不想报价，放弃意向受让的，则应在竞标结果确认单上填写“弃权”，不再参与下轮竞价。
转让方可根据标的物的具体情况事先确定竞价的具体轮次，也可采用多轮淘汰式竞价方式进行，即每轮竞价淘汰一名最低报价者，如当轮有两个以上（含两个）最低相同报价者则以抽签方式确定淘汰者。
第五章 交易程序
第一节 受理交易申请
第八条 转让方通过交易机构提出转让申请，提交《农村产权交易项目审批表》、《海门市农村产权交易标的权属无争议确认书》、《村民或股东代表议事表决情况表》、《农村产权交易流出方承诺书》等产权流转申请材料及相关附件材料。以上各表由市农村产权交易中心统一制订，转让方应详细填写并签署声明和承诺。
第九条 转让方申请转让信息发布的，应向交易机构提交相关资料，提交的资料应当是原件，确无法提交原件的，应当提交由原件持有方签字、盖章，并标注“此件与原件相符”字样的复印件。非首次交易的项目，转让方须在原交易合同到期前三个月书面通知原受让方后，方可提出交易申请。向交易机构提交的资料包括：
（一）《农村产权交易项目审批表》。项目审批表的内容主要包括项目基本信息、产权权属信息、流出方和被委托人信息、产权评估信息、标段情况、村集体经济组织和区镇审核意见等。在项目基本信息描述中要具体写明项目所在地（具体到镇村组）、项目名称、项目类别、流转方式、流转期限、项目位置、项目四至、项目描述、交易面积、流转用途等详细情况。
（二）《海门市农村产权交易标的权属无争议确认书》。无争议确认书需要对转让标的物进行现场勘察，确认标的物面积准确、四至清晰、权属无争议。
（三）《农村产权交易流出方承诺书》。须对转让标的物转让意愿真实、权属清晰无争议、民主决策程序合规、交易行为规范以及交易风险知晓等作出承诺。
（四）主体资格证明材料。转让方为村（社区）集体经济组织的，提供机构代码证、负责人身份证；转让方为其他新型农业经营主体的，提供工商营业执照副本、章程、负责人身份证明、股东会议决议；转让方为个人的，提供个人身份证。
（五）产权权属的证明材料。按所转让产权的类别分别提供相关权属证明文件：所有权证、使用权证、承包经营权证、初次承包经营合同、农业知识产权类权利证明、其他有效权属证明。转让标的物是农村土地承包经营权的须提供农村土地承包经营权流转委托书和流转合同。
（六）内部决策文件、同意转让的相关批文。村民（代表）大会决议或股东（代表）大会决议、主管部门的批文等。
涉及所有权权属变更的，提交评估报告和村民或股东（代表）会议确认材料；涉及使用权权属变更的，提交产权所有权人同意转让的书面材料；涉及再次流转的，须提交原承包合同、原受让方同意再次流转的书面同意材料。
（七）转让标的物基本情况材料（如标的物基本情况介绍，相关担保、查封、抵押、诉讼等权属限制的说明）。
（八）委托经纪人或中介机构办理交易手续的，需提交委托书及受托方主体资格证明、法定代表人或负责人身份证复印件。
（九）采取联合转让的，应提交联合转让各方签订的联合转让协议，并提交代表联合体办理转让相关事宜的推举书。
（十）其他需要提交的材料。
第十条 转让方应当对所提交的申请表及相关材料的真实性、完整性、有效性负责。
第二节 进行前置审核
第十一条 交易机构根据产权类型委托相关职能部门对转让标的物依法进行审查、产权查档和权属确认，交易机构工作人员对产权转让申请材料信息披露的准确性和完整性、交易条件和受让方资格条件设置的公平性与合理性、以及交易方式的选择等内容进行规范性审核。材料齐全的，交易机构审核通过予以受理，材料不齐全的交易机构一次性告知转让方需提供的其他材料。
第三节 发布流转信息
第十二条 农村产权交易信息由市农村产权交易中心在市农村产权交易门户网站上统一发布，交易项目所在村（社区）集体经济组织应在村务公开栏进行公示公告，广泛征集受让方。
公告内容应当包含交易标的物的详细情况、公告时间、报名要求、受让方范围、交易底价、交易保证金设置、交易方式、违约责任和对产权交易有重大影响的其他信息等。
第十三条 转让方应当明确产权转让公告的期限。首次信息公告的期限应不少于7天，以市农村产权交易中心门户网站首次信息公告之日为起始日。对于交易金额较大或重要交易项目应采取报纸电视等多种新闻媒体公告方式发布信息并适当延长发布时间。
第十四条 转让方不得在信息公告期间擅自变更或取消所发布的信息。
因特殊原因确需变更信息公告内容的，应当由原决策、批准机构出具文件，由交易机构在原信息发布渠道进行公告，并重新计算公告期。
第十五条 信息公告期满报名结束未征集到符合条件的意向受让方的，在不变更信息发布内容的前提下，转让方可以在公告到期次日起3个工作日内申请延长信息发布期限，每次延长期限应当不少于5天。转让方也可在公告到期后变更交易条件重新公告或者终止公告。
第十六条 农村集体产权的转让及交易底价的确定须经本集体经济组织成员（代表）三分之二以上同意；如转让底价较大且可能存在争议的，应以有资质的资产评估机构的评估值作为依据，转让底价低于评估值的，应当经村（社区）集体经济组织成员（代表）大会表决同意。
个人产权转让价格可以依据有资质的资产评估机构的评估值，也可由转让方自行确定。
第十七条 信息公告期间，意向受让方可以到交易机构查阅转让标的物的相关信息和材料，自行了解转让标的物的现状。交易机构应当接受其查询并为其提供便利。意向受让方根据公告时间和要求进行报名登记。
第四节 审查受让方资料
第十八条 意向受让方应当向交易机构提出产权受让申请，填写并签署声明和承诺。《农村产权交易受让申请书》可向交易机构领取或在市农村产权交易中心网站下载打印。
第十九条 意向受让方提出受让申请时，应当到农村产权交易机构履行报名手续并提交以下资料，提交的资料应当是原件，确无法提交原件的，应当提交由原件持有方签字、盖章，并标注“此件与原件相符”字样的复印件。
（一）《农村产权交易受让申请书》。申请书内容包括意向受让标的物名称、项目编号、申请人及申请时间。
（二）意向受让方基本情况。基本情况内容包括意向受让方名称、住所、联系方式、受让意向及受让审核意见。
（三）《农村产权交易意向流入方承诺书》。须对受让标的物受让意愿真实、自身经营能力、交易行为规范以及受让风险知晓作出承诺。
（四）主体资格证明材料。受让方为个人的，提供个人身份证复印件；受让方为村（社区）集体经济组织的，提供机构代码证、负责人身份证复印件；受让方为公司的，提供工商营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证、公司章程等有效证件的复印件。
（五）意向受让方的资信证明。
（六）符合转让方提出的受让资格条件的证明材料。
（七）同意受让农村产权的证明。受让方为村（社区）集体经济组织的，提供按规定形成同意受让决议；受让方为专业合作社的，提供工商营业执照副本、章程、负责人身份证、成员（代表）大会决议；受让方为其他新型农业经营主体的，提供按章程规定的董事会或股东大会决议；受让方需上级部门批准的，还应提供相应同意受让批复。
（八）委托代理的，需提交授权委托书及受托人身份证。
（九）采取联合受让的，应提交联合受让各方签订的联合受让协议，并提交推举一方代表联合体办理受让相关事宜的推举书，以及相关文件材料。
（十）其他需要提交的材料。
第二十条 意向受让方应对其申请及提交材料的真实性、完整性、有效性负责。
第二十一条 交易机构应当对意向受让方提交的申请及材料的齐全性进行审核，对符合条件的意向受让方进行登记确认，并将意向受让方的登记情况及其资格确认结果告知转让方。
第二十二条 通过资格确认的意向受让方，在报名期限内向交易机构缴纳交易保证金后获得参与交易资格；报名时间结束未缴纳保证金的，视为放弃受让意向。
第五节 组织交易签约
第二十三条 产权转让信息公告期满报名结束后，根据征集到意向受让方对象的数量，按照转让方确定的交易方式进行交易。涉及第三人依法在同等条件下享有优先权的情形，按照有关法律规定执行。
第二十四条 在交易过程中所有意向受让方须按要求填写《农村产权交易项目竞标单》和《农村产权交易竞价记录表》，并签字确认。
第二十五条 转让方与受让方达成交易意向后，交易机构当场组织转让方和受让方签订《农村产权交易成交确认书》。交易机构在省、市农村产权交易网站等媒体公示交易结果，交易项目所在村（社区）集体经济组织应在村务公开栏进行公告。成交结果公示无异议后，在3个工作日内组织交易双方签订农村产权交易合同正式文本。
第二十六条 农村产权交易合同条款一般包括：
（一）交易双方的名称、住所和联系方式；
（二）转让标的物的详细情况；
（三）交易期限、转让价格、付款方式及付款期限；
（四）项目交易事项；
（五）合同争议的解决方式；
（六）合同双方的权益及违约责任；
（七）合同变更和解除的条件；
（八）合同的生效条件及签约地和履约地。
第二十七条 农村产权交易合同应当符合法律法规的相关规定，符合产权转让公告的内容以及竞价交易结果等。
转让方向本集体经济组织以外的受让方收取土地流转管理服务等费用的，必须按上级规定单独签订书面协议。
第六节 结算交易资金
第二十八条 交易机构开设“农村产权交易资金专户”，专门核算农村产权交易过程中涉及的保证金、交易价款等资金往来业务，确保交易资金专款专用、安全运行。
第二十九条 交易机构按拟交易总金额的10%或者第一年年租金等额收取保证金，以人民币为计价单位，保证金原则上不收现金，凡对转让项目有受让意向者，意向受让方应按规定将保证金解入交易机构指定的开户银行账户。
第三十条 项目交易结束后，受让方应当在交易规定的期限内，将交易价款支付给转让方。受让方缴纳的交易保证金在合同签订并由交易机构审核通过后5个工作日内，按财务规定无息退还至交易项目所在区镇农村经济服务中心账户，保证金转为交易价款；未成交的意向受让方所缴纳的交易保证金，在成交结果公告之日起5个工作日内，按财务规定无息退还至缴款账户。
第七节 交易鉴证与档案归档
第三十一条 产权交易双方签订农村产权交易合同后，转让方与受让方向交易机构提交鉴证所需材料，经审核合格后，在3个工作日内出具《农村产权交易鉴证书》。
第三十二条 交易双方凭《农村产权交易鉴证书》办理标的交付、权证过户、变更登记等相关手续。《农村产权交易鉴证书》应当使用统一格式打印，不得涂改、伪造，鉴证书需加盖交易机构鉴证专用章方能生效。
第三十三条 农村产权交易过程中所形成的资料，按照交易权限根据规定的类别、名称、分类号、基本归档范围、保管期限等要求，由交易机构在交易结束后1个月内完成资料收集、整理、归档工作。
所有涉及农村产权交易的文本资料，由区镇组织交易的一式三份，交易双方各一份，区镇农村产权交易机构一份；由市农村产权交易中心组织交易的一式四份，交易双方各一份，市、区镇农村产权交易机构各一份。各区镇农村产权交易平台操作员具体负责档案归档工作。
第六章 交易的中止和终止
第三十四条 产权交易过程中，有下列情形之一的，经海门市农村产权交易监督管理委员会办公室确认后中止交易：
（一）产权行政主管部门提出中止交易的；
（二）转让方或与产权有直接关系的第三方提出正当理由，并经产权行政主管部门批准的；
（三）产权存在权属争议的；
（四）市农村产权交易中心认为必要并经有关监管部门或机构同意的；
（五）其他依法应当中止交易的情形。
第三十五条 中止期限根据实际情况设定，一般不超过30天。市农村产权交易监督管理委员会办公室应当在中止期间对相关的申请事由或者争议事项进行调查核实，或指定相关部门进行调查核实，并及时做出恢复或者终止交易的决定。
第三十六条 农村产权交易过程中，有下列情形之一的，经海门市农村产权交易监督管理委员会办公室确认后终止交易：
（一）中止期限届满后，仍未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；
（二）产权行政主管部门提出终止交易的；
（三）转让方或者与产权有直接关系的第三方向交易机构书面提出终止交易申请，并经产权行政主管部门批准的；
（四）人民法院、仲裁机构依法发出终止交易书面通知的；
（五）其他依法应当终止交易的情形。
第三十七条 在市农村产权交易中心进行产权交易过程中，发生产权交易纠纷的，当事人可以向海门市农村产权交易监督管理委员会办公室或者市农村产权交易中心申请调解；也可以依据合同的约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。
第七章 附 则
第三十八条 交易机构依据本细则进行的各项审核限于对交易方提出的申请和提交的材料进行形式审核，不承担包括交易方主体资格、交易权限完整、交易标的物无瑕疵、交易双方做出的声明及承诺以及提供的文件资料真实、完整、有效等责任。交易双方应自行承担交易风险。
第三十九条 本细则由市农村产权交易监督管理委员会办公室负责解释。
第四十条 本细则自公布之日起施行。期间国家和省、市有新规定的，从其规定。
海门市农村产权交易监督管理委员会办公室 2018年10月23日印发